Mise à jour 2013

Toutes les infos sur loi Duflot

Le dispositif Duflot remplacera la loi Scellier en 2013 et sera dévoilé par la ministre du Logement très prochainement.
Le principe de la loi duflot est un peu près équivalent à la loi Scellier. Néanmoins, les conditions d'application vont évoluer :

Le projet Duflot vise à inciter les particuliers à investir dans l'immobilier neuf pour lutter contre la crise du logement. Mais selon la ministre, son projet ambitionne aussi de ne pas reproduire les erreurs du système actuel : construction en zones sans besoin, logements vacants car trop chers.

Le nouveau dispositif fiscal duflot entrera en vigueur dès 2013 et prendra le relais de la loi Scellier qui disparaîtra le 31 décembre 2012.

Le plafond d'investissement sera de 300.000 euros mais on pourra acheter 2 logements par an. La loi duflot est également soumise à des plafonds par mètre carré et selon les zones duflot. En 2012, ces plafonds vont de 2.000 euros par m(2) en zone C à 5.000 euros le m(2) en zone A.

La réduction d'impôt s'étalera sur une durée de 9 ans.

le taux de réductions d'impôt sera de 18%.
Les immeubles devront être des bâtiments à haute performance énergétique (BBC).

Conditions : engagement de location sur une durée de 9 ansà des locataires soumis à certaines conditions de ressources.

Ce nouveau dispositif fera partie des niches qui passeront sous le plafond global de 10.000 euros en 2013.

Le dispositif Duflot fixe des limites en matière de loyers. Le détail n'a pas encore été dévoilé. Mais la ministre a d'ores et déjà précisé qu'ils devront être inférieurs de 20% aux loyers du marché. Les références seront établies par l'observatoire des loyers.
Le nouveau système devrait donc être plus contraignant que le Scellier.

Zonage
Les contours restent à préciser mais le découpage des zones sera plus restrictif que dans l'actuel Scellier, pour "concentrer l'incitation là où sont les besoins".

Les zones A, A bis, B1 sont assurées de faire partie du dispositif.

La condition de ressources des locataires pour le dispositif Duflot s'avère bien plus dur car désormais tous les locataires seront soumis à conditions de revenus.

La possibilité de louer à ses enfants n'est plus autorisé en loi duflot. la possibilité d'acquérir le bien en indivision ou via une SCI reste possible...

Introduction

Il y a deux ans, j'ai acquis un bien immobilier neuf avec le dispositif de Robien. La loi robien venait tout juste d'être lancée et faisait suite à la loi Besson qui avait des avantages un peu reduit par rapport à la loi robien. En fait, je ne l'ai pas su tout de suite mais le conseiller que j'ai rencontré m'a recommandé d'attendre le vote de la loi robien pour investir dans l'immobilier. Le problème des conseillers, c'est qu'il vous donne des conseils mais ils n'expliquent jamais vraiment pourquoi telle ou telle chose est mieux qu'une autre. Comme si, le simple particulier que nous sommes, pouvait comprendre les termes barbares qu'ils emploient à longueur de temps.
Je dois dire que j'ai été bien conseillé, car je suis très content de l'investissement que j'ai fait, mais j' avoue n'avoir rien compris à la loi robien au début. Pour ne rien arranger, Il n'y avait bien entendu aucune information non commerciale disponible sur internet, pour m'aider à comprendre ce projet, ou plutôt si, il y'avait énormément de choses disponibles mais même avec Google difficile de rassembler tout ce bazar pour arriver à comprendre. C'est de là que m'est venu l'idée de ce site internet sur la loi robien. Et je dois remercier mon conseiller en gestion de patrimoine qui a eu la patience de répondre à mes nombreuses questions et interrogations sur le sujet. Ce qui m'a permis de creer ce site d'information, et de temoignage sur mon investissement immobilier. Il n'est pas parfait, mais ce n'est pas un site commercial, et 'ai essayé de rassembler un maximum d'informations sur la loi Robien et ainsi de faire un site aussi exhaustif que possible.
Bonne Visite et Bon investissement en Loi de Robien.

Qui a mis en place la loi Robien?

c'est Gilles de Robien qui a proposé cette loi, modifiant les précédentes loi Besson et loi perissol. Elle a été voté en Juillet 2003.
Le texte officiel de référence concernant le dispositif Robien est constitué de l'article 31 g) et h) du Code Général de Impôts (CGI). Ce texte est régulièrement mis à jour pour tenir compte des derniers décrets publiés dans le Journal Officiel (J0). Pour des renseignements complets, vous pouvez consulter le site législatif français Loi Scellier

Mon bien immobilier de Robien :

Un appartement T2 neuf sur Poitiers 112 000€ TTC avec parking compris dans le prix.
Tous frais (frais de notaire, frais d'hypotheque, frais bancaire, intérets intercalaires, frais de procuration) compris 120 000€ TTC.

Reduction d'impôts

c'est un des buts de l'opération, pour une fois que l'Etat fait un cadeau aux investisseurs.
La loi Robien permet de se creer un patrimoine grâce aux impôts qui vont servir à financer le bien à la place du contribuable. Enfin une bonne iniative de l'état ;o)

Obligations liées à la loi Robien:

Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu (c'est à dire sans meubles), à usage d'habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans. Le montant du loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret chaque année.

Pour les baux conclu en 2004, les plafonds de loyers (charges non comprises) sont fixés aux montants suivants :
- Zone A : 18,47 euros / m² (par l'île de France, la côte d'Azur et le pays genevois)
- Zone B : 12,83 euros / m² (agglomérations de plus de 50.000 Hab et les agglomérations chères à la marge de l'île de France, des zones littorales et frontalières)
- Zone C : 9,23 euros / m² (reste du territoire)
- Les plafonds fixés par décret sont exprimés en loyer mensuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises.

Pourquoi la loi Robien ?

l'état s'appuie partiellement sur le secteur privé pour pallier au manque de logements locatifs.
Depuis de nombreuses années, il octroie d'importants avantages fiscaux aux investisseurs privés investissant dans l'immobilier neuf locatif.

Pour l'état, le dispositif de Robien permet:
- de développer l'offre locative de logements
- de générer des emplois dans le secteur de la construction
- de générer au final des recettes fiscales supplémentaires (TVA, droits d'enregistrement, taxes foncières et d'habitation, droits de mutations, etc.).

Pour l'investisseur, le dispositif Robien permet:
- d'utiliser intelligemment ses impôt en se créant du patrimoine
- de préparer ainsi sa retraite et l'avenir des siens

Quel appartement ou (maison) acheter ?

Tout dépend du prix et des impôts que vous payez :

Dans la mesure du possible, une moyenne ou grande surface (T2, T3, T4) est préférable, car elle bénéficie:
- d'une bonne demande locative et de locataires stables (famille / couple avec ou sans enfants)
- d'un intéressant potentiel de plus value à la revente.

Où acheter votre bien locatif ?

Oublier Paris et la région parisienne, les prix sont trop cher pour ce type d'investissement.. Même en cas de rendement locatif satisfaisant, à budget équivalent, le nombre de m² est divisé par deux ou plus. Il vaut donc mieux éviter Paris et la 1ère couronne, sans intérêt pour ce genre d'opération, de même que de plus en plus de zones en banlieue, trop chères, sauf rare exceptions. Alors que reste-t-il ?

La province recèle souvent de meilleures opportunités: certaines grandes villes y demeurent encore accessibles, alors que de nombreuses villes petites et moyennes bénéficient d'un fort potentiel de valorisation.

Dans ces dernières, pour un budget maîtrisé, il est possible de trouver une surface intéressante tant pour le locatif que la revente ou la valorisation future de votre patrimoine.

Croissances économique et démographique soutenues sur les dernières années sont un bon indicateur; mieux vaut privilégier une croissance modérée mais soutenue qu'une ville ayant déjà beaucoup grimpé.


Faut il se faire conseiller ?

Oui et non, tout dépend si vous avez du temps et aussi l'envie de faire des recherches longues et fastidieuses.
Parce qu'au final vous ne payez pas plus cher le prix de votre bien vu que les frais de commercialisations du promoteur reste les mêmes qu'il passe par un cabinet de gestion de patrimoine ou une bulle de vente sur place. Donc à choisir, j'ai préféré être conseillé et surtout qu'on se charge pour moi de monter tout le dossier, ainsi que de faire les recherches du bien et du financement.

Faut il avoir de l'argent à investir ?

Il n'est pas nécessaire de disposer d'apport personnel pour investir. Je vous recommande d'ailleurs de financer par un prêt à 100% (sans apport, c'est ce que j'ai fait) afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d'impôt (les intérêts d'emprunt étant déductibles à hauteur des loyers).

Quel est l'amortissement de robien ?

Tout contribuable qui acquiert un logement neuf ou en état futur d'achèvement destiné à être mis en location nue à usage d' habitation principale pendant 9 ans bénéficie :
- d'un amortissement de 8% du prix d'acquisition TTC pendant 5 ans
- puis d'un amortissement de 2,5% du prix d'acquisition TTC pendant 4, 7 ou 10 ans

Au total, sur 15 ans, c'est donc 65% du prix de revient du bien qui sera déduit de la totalité des revenus, diminuant ainsi le revenu imposable, et donc les impôts.

Qui loue votre bien ?

Contrairement à la précédente loi Besson, plus aucune condition n'est exigée quant au locataire.

Un gestionnaire s'occupe de louer et de gérer votre bien contre un pourcentage du loyer (ce n'est pas obligatoire mais c'est grandement conseillé pour avoir l'esprit en paix)
le gestionnaire aura notamment en charge :
la recherche et la mise en place du locataire
la gestion quotidienne de votre bien
les relations avec votre locataire.

Des garanties locatives peuvent permettre de sécuriser encore plus votre investissement. Elles sont du type:
garantie contre les loyers impayés
inoccupation (carence locative ou vacance locative)
dégradations immobilières
protection juridique.
Moi j'ai tout pris, comme ça je m'en occupe pas ...je reçois les rapports du gestionnaire et quand c'est nécessaire je lui fait part d'une décision et c'est tout.

Financer son appartement de robien ?

Un conseil, prenez un pret amortissable sans apport.

Ce montage permet de maximiser l'investissement, d'un point de vue financier et fiscal (les intérêts d'emprunt étant totalement déductibles des revenus locatifs), profitant ainsi d'un double effet de levier: financier et fiscal
Le principe consiste à faire financer si possible la totalité de l'opération : prix de l'immobilier, frais de notaire, d'hypothèque, intérêts intercalaires (intérêts générés pendant la phase de construction), frais de dossier bancaire, ....

Qui plus est, vous optimisez ainsi votre investissement en profitant d'un double effet de levier :

financier (vous faites travailler de l'argent que vous n'avez pas à un taux supérieur à celui auquel on vous le prête)
fiscal (les intérêts d'emprunt sont totalement déductibles des revenus locatifs).

Assurance vie: grâce à l'assurance sur le capital emprunté, en cas d'accident de vie (décès, invalidité), vous garantissez à vos proches
non seulement la perception d'un capital (le bien immobilier payé par l'assurance)
mais aussi d'une rente mensuelle indexée (le loyer net).

Liens complémentaires sur la loi Robien

Quelques infos supplémentaire sur la loi robien... :

Loi Scellier : simulation
Article du code des impôts sur amortissement robien
En quoi consiste la loi Besson ?

Article de Presse sur la Loi Robien

Du bon et du moins bon à prendre ...faut faire le tri entre la vérité et les affabulations des journalistes qui racontent souvent n'importe quoi. Voici quand même une petite sélection relevée au cours de mes recherches sur le robien.

article de l'Expansion
Loi Robien : J'investis dans la pierre grâce au fisc
c'est la ruée vers la grande banlieue


article du Credit Lyonnais
Acheter un bien immobilier - Dossier thématique du Crédit Lyonnais ...

Le point sur la loi robien


article de L'Express

LEXPRESS.fr - L'immobilier en France - Comment profiter du marché ...

article de Yahoo
Un studio de...5m2 loué 820 euros à Londres


article de Mieux vivre votre argent
Choisir son conseiller en gestion de patrimoine

article de Boursorama
L'immobilier un marché encore très attractif